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住改非拆迁怎么进行赔偿?

来源:广州有名的律师 网址:http://www.gzzmvipls.com/ 时间:2022-01-26 15:01:08

  住改非”房屋,是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的,在实际使用过程中,改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。那么这类特殊的住改非房屋被拆迁了要怎么进行补偿?接下来由小编为您解析这一相关方面问题,如果您还有什么其他问题的话,欢迎到本站相关专业的律师进行专业领域的问题解析。

 

                            

  一、什么是住改非

  所谓“住改非”房屋,是指原国有或集体所有的土地上的房屋,房屋所有权证上载明的用途为住宅,但改做经营,且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。

  “住改非”的认定:

  在认定“住改非”时,我们需要从多个方面进行综合考量,具体包括以下几个方面:

  第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体和地点,可以直接认定房屋的实际用途。此处应注意:当登记注册地和实际经营地不一致时,应当以实际经营地为准。

  第二、完税凭证。通常而言,生产经营与纳税相伴随,有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动,从事着生产经营活动的住房当然属于“住改非”。

  第三、租赁手续。对外出租的房屋,提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

  第四、房屋实际使用现状。有些房屋虽然没有办理相关证照,但确实用作了办公或生产经营;而有的房屋,尽管证照登记地就在该房屋内,却没有在此办公或生产经营。前者应视同“住改非”,后者则不能享受“住改非”待遇。

  第五、经营时间。实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿,因而在事先得到消息的情况下,为了获得更多的补偿,有些被征收人临时将住宅改作生产经营,此类房屋不能要求按照“住改非”补偿。

  二、住改非拆迁怎么补偿

  《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》(十六至二十六条)

  第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  根据2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定:对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

  实践中,由于各地区基本情况不同,在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法:

  1、按照房屋的实际用途补偿,也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的,按照商业用房的具体补偿标准补偿,房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

  2、住宅房屋用于经营使用的,根据住宅房屋的实际状况,比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况,再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

  3、住宅房屋用于经营使用的,按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

  4、按照住宅的补偿标准补偿,这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短,尚不支持作为非住宅补偿的。

  5、住宅房屋部分用于经营使用的,该部分按照商业用房的补偿标准补偿,其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

  案例:

  湖北武昌某小区一些民用住宅变身为公司的办公用房。该小区共有住户一千多户,300多户业主将房子出租后,变身为“公司”,规划上的民用生活区随之变成商务区,小区原本美丽安静的环境遭到严重破坏。楼外和小区道路两边均可见多家公司的广告牌和指示牌。在一栋楼中,仅2楼就有某养生会所、某网约车租赁车司等6家公司。

  2013年,该市进行城市规划,该小区被纳入拆迁范围之内。拆迁公司以该小区多是违法的“住改非”房屋为由压低拆迁补偿款,小区业主对此不服,遂起诉到法院。

  住改非”或称“住改商”,是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势,将其改为商铺进行经营。

  “住改商”由于在产业发展层面上具有低成本、高收益等优势,因此在城市中非常普遍。此外,由于房屋性质的改变,住宅房屋与非住宅房屋的补偿标准并不一致。应当按照何种标准对“住改非”房屋进行拆迁补偿,是拆迁过程中所要解决的难题之一。

  根据我国《物权法》的相关规定,“住改商”行为的合法性需要同时满足两个条件:

  一是遵守法律、法规以及管理规约;

  二是应当经有利害关系的业主同意。

  从上述可知,要根据不同房屋情况进行处理。住宅房屋部分用于经营使用的,该部分按照商业用房的补偿标准补偿,其余部分按照住宅的补偿标准补偿。如果有什么问题,您可以找相关律师帮忙处理,以上就是相关知识,希望可以帮助大家。

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